http://shigyo.info/ 〜ブログを使った双方向型ポータルサイト〜「人柄が見えるウェブサイト」士業.info（福岡版）士業をもっと身近に。 ja http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=279 相続手続きをする中で、大変、勉強になったことを書いてみたい。 ゆうちょ銀行と簡保に関すること。 相続手続きをしたお客様の一時払い養老保険　平成7年の契約で、被保険者である夫が亡くなり、相続手続きをしようと郵便局に行った。 保険証券には、契約者・夫、被保険者・夫、保険金受取人・契約者となっていた。 民間の保険会社では、一時払いの養老保険は、満期保険金受取人と死亡保険受取人を記載するはずであるが、簡保では、受取人欄が一つしかなく、妻であるお客様は、通常だったら全額　死亡保険金を受け取れるところが、4分の一は、ご主人の兄弟に渡さなければならなくなってしまったのである。(相続人には、子供はいない)・・ 01 2008-09-03T17:35:08+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=278 先日、お客様から相談があった件です。 抵当権設定時には、目的外としていた主従関係の ない建物が、目的建物との間に工事が施されて、 全体として１個の建物とも見られる状態になって いるが、抵当権の効力にいかなる影響を与えるか というご質問でした。 旧来の扱いとしては、合体により旧建物が消滅し、 旧建物に設定された抵当権も消滅するという扱い もあったようで、抵当権者としては重大な執行 妨害となっていました。 しかし、平成6年1月25日の最高裁判決で旧建物を 目的として設定された抵当権は合体により消滅 することはなく、抵当権は新建物のうち旧建物 それぞれの価格の割合に応じた持分を目的とする ものとして存続するとされました。 不動産登記法は、平成5年に改正され、建物が合体 した場合には、合体による建物の表示登記をして 表題部に記載した所有者のため所有権の登記をし 合体前の建物についての抵当権等の所有権以外の 権利であって、合体後の建物についての存続すべき ものがあるときは、その登記を合体後の建物の登記 用紙に移す等の手続きを定めました。 執行実務では、合体の事実が認められる場合でも、 容易に壁等を修復できる場合は、旧建物の独立性 は失われていないものとして売却されています。 この場合、物件明細書の備考欄に「売却外の建物 (家屋番号○○)との隔壁が取り除かれ、本件建物 と一体として利用されている」と記載されるのが 通常です。 売却基準価格の決定では、問題があります。合体 後の建物における本件建物の持分率は合体時点の 建物の価格が基準となるところ、不動産競売は現 状有姿の価格を算出するものであるからです。 つまり売却基準価格の決定において持分率をどの 程度考慮するか。経年減価や品等に格差がある場合 は悩ましいこととなります。 01 2008-09-03T11:33:54+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=277 「まさか」という思いでニュースを読みました。 6月17日に、プロスペクト・レジデンシャル投資 法人の運用会社に行政処分を下すよう、証券取引 等監視委員会が金融庁などに勧告しました。鑑定 を取得する際の手続や手法に問題があったという ことです。 まず一つは、スポンサー企業である売主の希望額 と同額以上に評価額がなるように特段の不適切な 働きかけを行ったということです。 また、もうひとつは、複数の鑑定業者に対し、売 り主の売却希望価格を伝えたうえで、概算評価額 の算定を依頼し、概算額が売主の希望価格に達し ない場合には、当該価格に達するかそれに近似す る価格に達するまで、鑑定業者を追加して概算額 の算定を依頼したということです。簡単にいえば 鑑定評価額の見積競争に基づいて、鑑定の依頼を していたということです。 このニュースを見たときは、大変驚きました。 鑑定評価額をあらかじめ示した依頼を受けること はもちろん、鑑定評価額の見積もり競争に参加する こと自体が不動産鑑定士の倫理に反することは当然 ですが、一般投資家に対する大きな背信行為になる ことは明白だからです。社会的な反響も大きくなり 鑑定評価制度に対する批判が高まるものと落胆して おりました。 しかし、予想ははずれました。その後の反響が驚く ほど小さいのです。マスコミもその後の追及はほと んどありませんし、日本不動産鑑定協会も今日まで 事件に対するコメントは出していません。 私は違和感があったのですが、証券化の実務者の なかから本音の声が聞こえてきました。証券化の 実務では鑑定は形式的に依頼しているのであって あくまで参考意見であり、重視していないとのこと なのです。リートはポートフォリオ全体で配当を 行う仕組みなので、安定と成長をどのようにバラン スさせるのかという点を考慮して積み上げるので、 不動産鑑定評価のみでカバーできないというのです。 鑑定評価額を上回る取得も、合理的な理由があれば 利益相反にならないというのです。 私は証券化実務に疎い不動産鑑定士です。どうも 証券化の現場では今回のような鑑定発注は常態化 しており、非常識が常識という実態かもしれません。 しかし、それが現実とすれば鑑定評価制度は既に 形骸化しているということになります。まさに 不動産鑑定士はゾンビ化しているということなので しょうか。 本年7月から国土交通省は地価調査課のなかに鑑定 評価指導室を設置し、今後は鑑定業者に立ち入り 検査を行うことになりました。また、国土審議会 土地政策分科会不動産鑑定評価部内に不動産鑑定 評価制度見直し検討委員会が設置され、鑑定評価の 実態調査を行い、依頼者保護及び鑑定評価制度の 信頼性向上の観点から制度の拡充見直しが検討 されることになりました。 不動産鑑定士が理想のために現実に立ち向かうこと ができるのか。真価を問われることになると思い ます。 01 2008-07-19T19:33:02+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=276 本日は、外国人の方から、メール相談が多い帰化許可申請について簡単にお話します。 まず、必ずご自身が、住所管轄する法務局か地方局の国籍化に帰化申請の要件を満たしているかどうか事前確認に行かなければいけません。 申請に必要な書類は、お客様の家族構成、職業等によって異なりますので、法務局の担当の方から説明を受けて、そこで頂いた必要書類一覧表を持ち帰って下さい。（15歳未満の申請者の場合には、ご両親などの代理人が行なってください。） 当事務所での面談及びご依頼は、ご自身が法務局での説明を受けられた後になります。 帰化の条件には国籍法5条に６つほど定められていますが、 日本語の読書き・理解力・会話能力も必要となります。 また、帰化申請後は、許可通知があるまで、1年近くかかることもありますのでご留意ください。 01 2008-07-06T16:52:11+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=275 固定資産税標準宅地の鑑定評価の作業も一区 切りとなったことから、先日から東京に出か けてきました。というのも、4月19日のシカゴ とヒューイ・ルイス＆ニュースのジョイント コンサートのチケットを予約してたもので。 久しぶりの東京で、旧友との再会や汐留のビル 群の見学など、なかなか楽しい休日となりまし た。 シカゴは19年ぶりのコンサートで、ヒューイ ルイスは初めてでした。私がよく聴いたのは 80年代で、シカゴの第2次黄金時代、ヒューイ はデビューの時期でした。ちょうどＭＴＶが メジャーになった時期なんですが、ルックス はイマイチにもかかわらず、音楽性の高さで まだ売れるよき時代でした。 ヒューイについては大学生の頃、当時ヒット したアルバム「スポーツ」を毎日のように聴 いてました。黒人音楽をベースにしたアメリ カンロックで、すべての曲がポジティブソング というのもある意味凄いと思います。私の好き なアメリカ人のタイプがヒューイです。多く の人がバック・トゥ・ザ・ヒューチャーのテーマ ソングのパワー・オブ・ラブは知っていると思い ますが、もっといい曲もたくさんありますので、 特にヒップ・トゥ・ビー・スクウェアは タイトルから「真面目なのがカッコいい」なんて およそロックバンドとはいえないような曲ですが 最高のポジティブソングで、人生に勇気を与えて くれるポップチューンです。コンサートではシカゴ のセットで、シカゴの初期のヒット「いったい現実 を把握いる者はいるだろうか」のボーカルをヒュー イが取るというサプライズがありました。 シカゴは結成40年を超えましたが、ライブ活動も 着実にこなしてくれるのは、嬉しいかぎりです。 オリジナルメンバーはいずれも60才を超えている ので正直、心配半分だったのですが、予想以上の パフォーマンスでした。80年代以降はバラード曲 のヒットが多く、ＡＯＲ色が強くなっていました。 しかし、今回のライブでは70年代のブラスロック 時代の曲を多く取り上げており、特にセカンド アルバムの組曲「バレー・フォー・ア・ガール・ イン・ブキャノン」を聴けたのは嬉しかったです。 会場は東京国際フォーラムでしたが、ほぼ満席の 活況でした。ベテランバンドの健在ぶりは、中年 ファンとしては至上の喜びです。次は福岡にも 来て欲しいものです。 01 2008-04-22T22:34:46+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=274 年度末になりました。全国の不動産鑑定士の 大部分は、固定資産税標準地の鑑定評価の追 いこみで大忙しとい状況です。今日は劇画の 紹介です。先日、コンビニで買った「白竜」 21巻には不動産鑑定士が登場していました。 この劇画は、都会派ヤクザの生態をリアルに かつ痛快に描いて、人気シリーズになってい ます。ストーリーは、膨大な跡地を所有する 「国営鉄道」の都心一等地払い下げを巡る 入札戦に従来の談合体質丸出しで臨む大手 ゼネコンに対し、香港の世界的実業家が出現し、 戦いを挑み、それにインテリやくざ白竜が絡む という展開です。入札の予定価格に関して、 白竜が不動産鑑定士を籠絡して、予定価格を 把握して、主導権を握ることになります。 その攻防戦は読み応えがあるのですが、構造が リアルで不安になるほどでした。不動産鑑定士 は私のような零細事務所経営者やサラリーマン ですから、様々な誘惑があるのも事実ですが、 専門職業家として、営利性よりも公共性や公益 性を優先することは当然の義務です。反社会的 勢力に利用される心配はありません。(と信じた いです) 一部報道によると、三井住友銀行が暴力団関係 者が関与する不動産会社の紹介により、不適切 融資を行い、多額の回収不能額が発生している とのことです。紹介にあたって提出された資料 には偽造された納税証明書、決算書と並んで、 水増しされた不動産鑑定評価書があったとされ ています。不動産鑑定士が関与していないこと を神に祈る気持ちです。 01 2008-03-30T19:55:32+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=273 先月から、自民党司法制度調査 会内の明るい競売プロジェクト チームで民間競売の導入検討が 始まりました。なかなかユニー クな名称ですが、民間競売イコ ール明るい競売というわけでは ありませんので、ご注意を。現 在のところ現行の司法競売の現 状について、問題点を議論して いるようです。伝聞ではありま すが、司法競売の現状は肯定的 評価がされているようです。問 題点があれば改善しようという 視点であり、３点セットが必要 ないという見解も必ずしも多数 ではないようです。また、自己 競落は否定的見解が強いようで す。法律的観点や経済学的観点 から冷静な検討がされているよ うでやや安心しました。 先週の日曜日は、お客様から事 前相談を受けた案件で、佐賀県 の松浦半島に調査に行きました。 帰りに、豊臣秀吉が朝鮮出兵で 拠点とした名護屋城跡に寄って、 散策を楽しみました。写真は本 丸の跡地から、呼子大橋を臨む 景色です。秀吉や家康、政宗等 の諸将も同じ眺望を共有したと 思うと、感慨深いものとなりま した。 01 2008-02-27T19:29:33+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=271 今日は、寿楽園にて「成年後見制度について！」のセミナーを行いました。 この施設は、城南区南片江にある福岡市立老人福祉センターで、高齢者の生きがいを高め、生活を健康で豊にする事が目的とし、編み物教室他教養の向上及びレクリェーションの場を提供することが目的だそうです。 福岡市内に居住の６０歳以上の方であれば、無料で利用が可能だそうです。 施設の職員の方々も、仕事を終えての勉強会ということでしたが、昨夜はお疲れ様でした。 今後も回数を重ね、成年後見制度を習熟していかれますよう期待しております。 01 2008-02-19T23:07:03+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=270 ２月１２日 日本生命福岡支社におきまして、事業承継についてのセミナー 講師をさせて頂きました。 今回は同業者２名を含み２０名ほどの参加でしたが、事業承継 ・・避けては通れない問題とあって、公聴される方の熱心さが伝わるセミナーでした。 一般的には、子供を後継者にというお考えをお持ちの方が 多いようですが、子供に会社を継がせることで、事業が失敗する可能性が大きいのであれば　やめるほうが賢明ではないでしょうか。それでも強行することは、社長のわがままであり、子供や社員にとっても大変迷惑な事です。 継承の目的は、会社の事業が発展して今より利益が上がり、だれもが納得ができる経営者は誰か？・・ということです。 上場企業の場合の後継者選びは、社内の役員の中から競争を勝ち抜いてきた優秀な役員を選んでいることが多いようです。 経費削減を遂行する会社は財務部門の役員に、営業推進計画のある会社は営業部門の役員に、技術研究費に投資したい会社は 技術部門の役員に・・などといった風にです。 同族会社の場合 規制強化の中、スムーズな事業承継も含め、さまざまな角度より相続税の対策を早めにお考えになりませんか？知らずに損をしているかもしれません。 ご契約者の方のご要望があれば、ニッセイ事業承継セミナー是非、続けていって欲しいところでもあります。また、セミナーでお会いしましょう！ 01 2008-02-16T21:17:50+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=269 平成19年11月1日付で国土交通省土地・水資源局長 から日本不動産鑑定協会会長に対して「鑑定評価等 業務の適正な実施について」という要請文書が通知 されました。内容は現況山林の鑑定評価に際し、 不当鑑定の事実があり、懲戒処分を行ったので、 会員への注意喚起と、必要な取り組みを求めると いうものでした。 不動産鑑定士の鑑定評価において、残念なことです が、過去にも懲戒処分が年に数件という件数ではあ りますが行われた事実があります。その処分のかな りの割合が山林や農地の鑑定評価に関するものです。 山林等の鑑定評価において、問題が多いのは、その 不動産の種別の確定に不動産鑑定士の判断が介在す ることに起因します。すなわち、対象不動産を山林 ・農地として評価するのか、宅地見込地として評価 するかにおいて鑑定評価額は大きな開差を生じるこ とになります。 例えば、市街化調整区域内の山林などは、原則とし て開発困難であり、宅地化を前提とした宅地見込地 として鑑定評価することは慎重に検討しなければな りません。 また、農地についても農業振興地域内の農用地につ いてはその転用は制限されており、宅地見込地とし て鑑定評価することは困難です。 なお、宅地見込地として把握できる場合においても、 宅地開発に着工できるのはいつか、予定通り造成工事 が行われるか、予定どおり販売できるのか等という 見込みの確実性を考慮しなければなりません。 山林、農地については、宅地化を阻害している行政上 の規制に特に留意する必要があります。 01 2008-01-27T18:38:34+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=268 ＮＨＫの木曜時代劇「風の果て」が 今週で最終回でした。藤沢周平の 原作を以前に読んでいたので第1回を 観たのですが、ついつい感情移入して 毎週観てしまいました。 物語は道場仲間である5人の若者が、 運不運と歳月のなかで、友情で結ばれ ながらも、対立し、争うというもので す。ある者は藩の執政の座を争い、 ある者は罪を犯し脱藩した友人を斬っ たことを背負い、日陰の道を歩み、また ある者は平凡ではあるが充実した下級 武士の道を歩むことになります。 見所は、主人公が農政の道で実績を挙 げ破格の出世をとげ、旧友である首席 家老と執政の座を争うところと、長い 歳月のなかで友情の絆を確かめるとこ ろにあります。 山田洋次監督の３部作をはじめ、最近 は藤沢ブームといって状況です。藤沢 の描く武士像はいつも周囲の人間への 情愛を土台としています。そして、常 に正義感をうちに秘めています。現在 の社会環境が藤沢ブームにつながって いるのかも知れません。 01 2007-12-07T15:00:13+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/adwmaruo/?did=267 僕の、大好きな玄海灘の海を見にいきました。 僕は、この波の荒い海に、育てられました。 この頃、ふと思うのですが・・・ こどもの頃、海を見たことのない人。 泳いだことのない人って、ちょっと可哀そうだなあって！ 01 2007-11-30T23:02:30+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=266 民間競売の導入の検討が本格化しています。現在、 政府の諮問機関である規制改革会議がヒアリングや アンケートを実施中です。しかし、その検討は一部 の金融関係者や学者がリードしており、本質的に 国民経済の利益に一致するのか疑問な点も多々あり その行方が懸念されます。 民間競売とは、現在裁判所で行われている司法競売 と並立し、別途債権者と債務者とがあらかじめ合意 した場合には、合意した民間の競売機関に対して、 競売手続きをゆだねることもできるということです。 民間競売のメリットとしては迅速かつ低コストで 手続きが簡単なため、競売開始から終了まで2から 3月で終わることもあるとされています。 マイナス面としては裁判所の関与がないため法的 安定性を欠くこと。司法競売におけるような現況 調査、評価手続きが行われず物件明細書が作成され ないので、目的不動産の占有関係、権利関係や内部 の様子等を的確に把握するのが困難なことなどが あげられています。 アメリカでの民間競売においては、現況調査や評価 が行われず、買受希望者に不動産の情報が与えられ ないので、買い受けのリスクが増大するため、一般 の第三者が入札することは極めて少なく、その結果 抵当権者が自己競落することが多いそうです。民間 競売が導入されれば、日本でも自己競落が増加する と予想されます。 ミクロ経済学では市場の失敗のひとつとして、情報 の非対称性を取り上げます。情報の非対称性とは、 取引される財やサービスの品質や属性について、売り 手や買い手の一方が情報を持たなことから、資源配分 の効率性が損なわれることをいいます。民間競売が この市場の失敗の一例となる可能性があります。 現在の司法競売は、売却期間の短縮が進んでおり、 また売却率も向上しつつあります。執行官の現況 調査報告書や不動産鑑定士の評価書は買い手に対して 有益かつ信頼性の高い情報を提供しており、競売市場 への参入者の促進に大きな役割を果たしています。 民間競売の導入による自己競落の増加は経済合理性 に反する点があると思います。政府の検討内容を 注視する必要があります。 01 2007-11-26T20:12:42+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/adwmaruo/?did=265 北九州東と西支部の合同無料相談会を、小倉伊勢丹にて、行いました。 最近の相談は、とても細かい相談内容です。 たとえば、お父さんが、まだ、ご存命中に、財産を譲受け、亡くなられた時に、相続扱いにする、つまりは、贈与税がかからないようにする方法などなど・・・。 こんどは、それと正反対に、どうすれば、自分たちが幸福になれますか。どう、財産を処分すればよいかというような内容・・・。 01 2007-11-14T18:54:30+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/adwmaruo/?did=263 ４年前、働きながらお金を貯めて故郷の中国のお世話になった方に、パナソニックのＭＤを郵送した。いつになっても、先方に着かない。 調べると、通常の小包で送っている。これでは、着くはずがない。半年間、郵便局にかよい続けた、彼女にとって、２５０００円は大金である。しかし、善処されない。 私に、依頼があった。幸い、局長さんの配慮で、同額の商品代、ＥＭＳ for goodsの送料全額を負担していただくことで、無事に解決。その彼女も、無事に卒業。彼女は、大の日本びいきとなり、日本の企業に就職した。 就職お祝いに、河豚をご馳走した！ 口に合うようで、「おいしい！」を連発していました。 01 2007-11-14T17:55:01+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/adwmaruo/?did=262 北九州市若松区本町商店街にて、無料相談会を実施しました。今年で、１６年間、継続しています。たくさんの相談者が、毎年、やってこられます。まさに、継続は、力なりです。 01 2007-11-13T23:11:56+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/adwmaruo/?did=261 この６，７、８、９月に、４〜５日程、上海に行ってまいりました！ 上海の人達のものすごいバイタリティを感じました。 横断歩道が、ほとんど、ありません！ 上海の人のまねをして、車の走ってるなかを、駆け抜けました。道路を渡るのも、ものすごい気力が必要です。 01 2007-11-13T22:56:40+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=258 １０月は土地月間で全国各地で講演会や相談会 が行われています。本日は福岡でも講演会があ りましたので聴講しました。 主催者が国土交通省管轄の公益法人である日本 不動産研究所ということもあり、講師は霞ヶ関 の高級官僚でした。 １部は国土交通省土地水資源局次長の宮崎正義 氏による今後の土地政策、２部が前金融庁長官 五味廣文氏による金融行政の現状でした。全般 的には不動産の証券化に伴い、土地政策は金融 行政と密接不可分なものとなっているというこ とを改めて感じました。その中で特に関心を持 ったのは不動産市場のデータベースの構築とい う問題でした。 平成２０年度に完全公開予定の不動産市場データ ベースの内容は下記の４項目です。 １．不動産取引価格 　法務省より提供された登記異動情報を基に国土 交通省が取引当事者にアンケート調査を行い、 アンケート結果に基づき不動産鑑定士が現地調査 を行い、データを作成し、その結果を国土交通省 のホームページで公開しています。現在は一部地域 のみで運用していますが、平成１９年度から全国の 地価公示地域で実施予定です。 ２．地価公示等に係るデータ 　地価公示地と都道県地価調査地の標準価格を不動産 鑑定士の鑑定評価に基づいて公開しています。 ３．不動産管理に係るデータ 　日本ビルジング協議会連合会、高層住宅管理業協会 商業施設管理者等に対するアンケート調査に基づいて 賃料、維持修繕費、資本的支出等を公開予定です。 ４．証券化対象不動産の鑑定評価に係るデータ 　国土交通省は１９年度より証券化対象不動産の鑑定 評価に関するモニタリングを開始しました。具体的に は不動産鑑定士に対して書面調査とヒアリング等を行い 適正な鑑定評価の確保と証券化不動産市場の健全な育成 を図っています。その過程で、収益費用項目、割引率、 還元利回りのデータを収集し、公開する予定です。 上記のデータベースの構築により市場の透明化を図り、 金融市場と不動産市場との間の安定的な資金循環を 確立するという構想です。 不動産市場はさまざまな要因から、不完全な市場と なっており、そこに不動産鑑定士による鑑定評価に 対する社会からの期待が生まれるのですが、これまで その期待に十分に応えていない面もあり、現在の 鑑定業界の苦境もそこにあると思います。 不動産市場データベースを一般の方がそのまま活用 することは困難だと思います。やはり、不動産鑑定士 が調査分析し、公正中立の立場から適切に判断し、 整理したうえで情報を提供することが重要だと考えます。 不動産鑑定が科学として社会に認知される契機になる ことを期待します。 01 2007-10-16T19:08:41+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=256 今回、ブログを下記へ移行致しますので お知らせ致します。 士業ブログドットコム 従来の書き込みより、分かりやすくしていきますので 今後も引き続きお付き合い下さい。 このブログを読んでいただいた皆さんに感謝致します。 01 2007-08-07T16:51:44+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=255 ◆最初に◆ 先週の土曜日にファイナンシャルプランナ−の勉強会で講師をしてきました。 資料作りが大変でしたが、無事（上手くできたかは別にして・・・）終わりました。 大勢の人の前でしゃべるのは、まだまだ得意だとはいえませんが何事も経験です。 次回も機会があればチャレンジしていきたいと思っています。 では、今日は前回取り上げた「贈与税の配偶者控除についてもう少し詳細な部分を掲載します。 ◆贈与税の配偶者控除／補足◆ 前回、贈与税の配偶者控除について取り上げました。 そのうち、「相続開始年分の贈与に係る贈与税の配偶者控除」について補足したいと思います。 「贈与財産にするか」「相続財産にするか」は、その適用を受けようとする配偶者の選択適用となります。 例えば、３年以内の生前贈与加算の対象にして相続税の課税価格を算定し、その金額が相続税の基礎控除額以下であれば相続税と贈与税のいずれの申告も不要となります。 又、基礎控除額を超えた場合であっても配偶者に対する相続税額の軽減や小規模宅地等の評価減等を適用すれば相続税が発生しないときは、相続税の申告のみ行えばよいことになります。 ただし、これらを委託する場合の費用を考慮しなければならない。 贈与財産として「贈与税の配偶者控除」の適用を受ける場合には、移転コスト（登録免許税及び不動産取得税、司法書士費用）が発生します。 そこで、登録免許税の相続と贈与の違いを見てみましょう。 例：固定資産税評価額が2,000万円の場合 　　相続2,000万円×0.4％＝80,000円 　　贈与2,000万円×2.0％＝400,000円 どちらにしても、様々な事を考慮しなければいけませんね。やはり、専門家にご相談されることをお勧めします。 ◆最後に◆ 勉強会後はいつもの通り、懇親会にも参加しました。 今回は、同業の方の参加もあり業界の話で盛り上がりました。（その後はもちろん中洲へ） 疲れていた事もあり酔いがまわるのが早かったような気がします。（いつもより早めに帰宅しました。） さあ、今日から仕事に集中できそうです。（今日も一日ファイト！！） では、今日はこのへんで。 01 2007-07-23T08:14:24+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=254 事前にお知らせしていた7月21日（土曜）FM放送77.7ｍｈｚに出演してきました。しかし、私の知人が東区に居ますが、この放送が入らなかったそうです。FM放送のデイレクターの話では、東区は放送エリアですから大丈夫だといわれていたので安心していたのですが、残念でした。 そこで、放送を聞けなかった人達のために、その放送の抜粋を下記に記載します。 タイトルは、「離婚と公正証書」というタイトルでした。 H19年の4月1日から年金分割制度がスタートしました。今年度は、「離婚分割」が実施されました。この制度は、H19年４月１日以降に離婚した人は、婚姻期間のご主人の厚生年金や共済年金を最大50％まで分割してもらえます。しかし、社会保険事務所や共済組合に申し出るだけではだめで、ご夫婦の話し合いの結果を公証役場において公正証書にしておくか、私署証書ならば公証役場に認証を受けなければならない。その認証された文書を社会保険事務所（共済組合）へ持参して年金の改定割合を変更してもらう。 さらに、H２０年４月１日以降は、「３号分割」が実施されます。この制度は、H２０年４月１日以降の奥様の第３号被保険者期間は、奥様が一方的に社会保険事務所（共済組合）へ申し出れば、ご主人の５０％の標準報酬を奥様へ書き換えてくれます。しかし、この制度は、先ほども言ったようにH２０年４月１日以降ですので、実際は、「離婚分割」の請求と一緒にしなくてはならないこととなります。 また、「離婚分割」の請求権は、離婚後２年以内にしなければ時効になるので、注意が必要です。 以上が、この放送で話した要約内容です。お役に立てるでしょうか？ 01 2007-07-22T22:36:55+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=253 ◆最初に◆ 久しぶりの更新です。 おかげさまでお客様からの紹介や他士業の先生からの紹介での面談・契約が増えてきました。みなさんに感謝です。 お客様から「よかった」「安心した」「ありがとう」と声をかけていただき、他のお客様を紹介していただけると「信頼が得られたかな」って感じる今日この頃です。 最近は、日中は通常の仕事、その後の時間で来週末のＦＰ勉強会の資料作りをしていました。もうすぐ完了予定ですが、まだまだ改良が必要なようです。 今日は、その勉強会で取り上げる「相続・事業承継対策」のうち、一部を掲載したいと思います。 ◆相続対策／贈与税の配偶者控除◆ 相続対策の生前贈与で「贈与税の配偶者控除の特例」を利用する場合があります。 婚姻期間が２０年以上の配偶者へ居住用不動産やその取得金銭を贈与した場合に2,000万円の控除額があり贈与税がかからないというものです。（要件の詳細は省略します） 【適用する場合の注意点】 ?原則として、贈与税の期限内申告書の提出が必要です。 もし、忘れた場合は通常の基礎控除１１０万円のみで贈与税がかかります。 ?相続時の生前贈与加算の適用はありません。 贈与者の相続が発生時に相続税が課税される場合に効力が生じますので、この特例を受けなかった場合でも相続税が発生しない方にはメリットがありません。 居住用不動産は、土地のみでも家屋だけでも可能ですが将来、譲渡する可能性がある場合で譲渡所得の発生が多額になると予測されるときは「居住用不動産を譲渡した場合の特別控除（3,000万円）」を夫婦で受けられるように土地と家屋の両方を共有にしておくことも必要です。 ※この特例は、相続発生年に行った贈与についても贈与税の期限内申告書の提出で適用が可能です。従って、この適用を受けるのは相続開始の直前でも良いことになります。（適用する時期は十分に検討を！） ◆最後に◆ 相続対策をせず、居住用不動産など残しておきたいものを売却しなければならない等の問題は避けなければいけません。 様々な対策がありますが、一番大事なのは順番を守ることです。親より先に逝ってはだめですね。 それが、一番の相続対策なのかもしれません。（親孝行にもなりますしね） では、今日はこのへんで。 01 2007-07-13T08:26:26+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=252 昨年は、福岡市内の各老人クラブでセミナーを実施したが、今年は仕事が忙しくて老人クラブのセミナーは、積極的にアプローチしていなかったが、博多区の老人クラブよりセミナー依頼の連絡をいただいた。 タイトルは、「あなたの願いをかなえる遺言書の書き方」である。 しかも、先方よりテーマ依頼であった。また、参加者が400名と大勢の方の前でセミナーできることも嬉しいことである。 最近は、遺言書の書き方のセミナーをあまり行っていないので、久し振りで頑張ってみたいと思った。 01 2007-07-07T18:12:49+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=251 福岡県行政書士会で私の所属している福岡中央支部の広報活動の一環として、天神ソラリアプラザの中にあるソラリアプラザパークサイドスタジオから行政書士の主な仕事を紹介する予定になっています。 7月7日の七夕の日から、7回シリーズで、土曜日の13時30分から13時45分の15分の短い時間ですが、日程及び内容は、次の通りです。 第1回目　7月7日（土曜）　　行政書士の業務内容（許認可申請を含む） 第２回目　7月２１日（土曜）　離婚と公正証書 第３回目　８月１１日（土曜）　相続、遺言 第４回目　８月１８日（土曜）　賃貸借契約（敷金返還を含む）と悪徳商法 第５回目　９月１日（土曜）　　会社法務・財務 第６回目　９月１５日（土曜）　高齢者問題（後見制度を含む） 第７回目　９月２９日（土曜）　外国人と入管法 ちなみに、私の担当日は、第2回目の7月21日離婚と公正証書です。 興味のある方は、是非お聞きください。周波数は、77.7mhzです。 01 2007-06-30T17:56:07+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=250 ◆最初に◆ 先月から行われていた相続税の税務調査が終わりました。 結構、大変でしたが納税者の方にも喜んでいただけたと思っています。 税務調査は、私たち税理士の日々業務が精度高く行われているかの目安となります。 私自身、税理士事務所勤務時代数多くの税務調査立会いをしました。 いろんな事案があり、いま思えば良い経験となっています。 今回も無事終わってホッとしています。 では、今日は予定納税について考えてみましょう。 ◆予定納税◆ 今月から住民税が税源移譲で上がってビックリされている方も多いのではないでしょうか。 この時期には、所得税の予定納税通知書や国民健康保険料決定通知書などが届き、「何か納めるのもばっかり」って思われている方も多いようです。 予定納税は、所得税に限らず法人税や消費税にもあります。 所得税では、前年の予定納税基準額が１５万円以上になる場合に、今年の所得税の一部を前払いする制度です。 ここでの注意点は予定納税基準額です。 この基準額は、単純に前年の所得税額ではなく、臨時的に発生した譲渡所得や一時所得などの所得金額を差し引いた金額から、その臨時的な所得がなかった場合に納めることとなっていた金額になります。 実際は、税務署から予定納税が必要かどうかを判定し「予定納税額のご案内」を送ってきます。そして、７月と１１月に予定納税基準額の１／３ずつを納めることになります。 予定納税通知が届いている方で廃業、休業又は業績不振等により前年に比べて所得税額が少なくなると思われる場合には、「所得税の予定納税額の減額申請書」を所轄税務署長に申請できます。 その申請期限は第1期分が7月15日（今年は日祭日となりますので１７日）までです。 ◆最後に◆ 先日、最近独立された若い税理士さんが当事務所を見学に来られました。 あまり、見学されるほどの事務所ではないのですが何か参考になればと思っています。 さて、今月はブログ更新回数が最小となってしまいました。出来るだけ更新しようと心が掛けているのですが・・・。 これから、来月講師を務める勉強会の資料づくりです。 では、今日はこのへんで。 01 2007-06-29T09:43:30+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=249 昨日は、百地浜の有料老人ホームにおいて「成年後見制度の法定後見制度について」セミナーを行なった。 通常は、有料老人ホームの入居者の方を対象にセミナーをすることが多いが、今回は、先月から始めた介護関係者の方を集めたセミナーだった。 今回の受講者は、前回と違い現場で働いている若い人達が多くて主催者としては、喜ばしいことだった。また、９０分のセミナーにも拘らず、皆さん熱心に聴講してくれた。 セミナー後の質問で、現場の彼達も認知症の入居者に対しどう対応していいのか困っているようであった。 成年後見制度の法定後見制度を使うのか、任意後見制度を使うのか、法廷後見を申立てるにはどうしたらいいのかといった具合である。 01 2007-06-25T11:06:41+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://fu.shigyo.info/daito-k/?did=248 ＬＰ盤のときによく聴いていたのですが、 ＣＤを最近買ったので、移動の車中で聴い てます。 ＡＣ／ＤＣの代表作です。といっても、多く の人は知らないのかもしれませんが。ハード ロック四天王の一角ではあるのですが、日本 ではさっぱり人気がないので。最近では、 映画の「スクールオブロック」で主演のジャック ・ブラックがACDCフリークの教師役を怪演し、 カバーしていましたので記憶している方もいるの では。 高校に入学した頃、学校になじめずにちょっと 引きこもり気味でよくこのアルバムを聴いてま した。ちょうどパンクやニューウェイブに皆が飽 きていた時期でアメリカで爆発的に売れました。 リードギターのアンガス・ヤングがスクールボーイ のコスチュームで暴れまくるステージは、現在も同様 らしいです。先日のライブビデオでは髪の毛が薄く なってて、時の流れを感じました。 ドライブにもお勧めの一枚です。スピード違反に注意。 01 2007-06-21T17:06:22+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=247 相続による不動産の所有権移転登記の手続きにおいて、必要書類を集める中で最近の事例として、皆さんにご紹介したほうが良いと思い以下記載いたします。 そのお客様は、お父さんが亡くなり３０年以上経過しており、その間は、固定資産税は、その相続人である娘さんが名義人に代わって納めていました。したがって、税務署や当局からは一切のお咎めはなく無事に今まで過ごして来られたわけです。 しかし、娘さんも高齢になられてこのままでは、ご自分に万一あった場合には、相続問題がさらに複雑になるだろうということで、私の事務所に相談に来られました。 不動産の相続による名義変更の手続きに必要な書類として下記の書類が必要です。 １被相続人に関して必要なもの ? 戸籍謄本（被相続人の出生時から死亡までの連続したもの） ? 住民票の除票 ? 戸籍の付票 ? 固定資産税評価証明書 ２相続人に関して必要なもの ? 戸籍謄本（現在のもののみで良い、また抄本でも可） ? 住民票 ? 遺産分割協議書（相続人全員の署名と実印が押印されたもの） ■法定相続通りの名義変更であれば不要 ? 印鑑証明書（遺産分割協議書を添付する場合） 上記必要書類の中でもっとも厄介なのが被相続人の戸籍謄本を集めることです。 なぜなら、出生時からですので、この間に本籍地を転籍していれば、その転籍をしている役所へ、現在から過去へと遡って行かなければならないので大変です。 しかも、亡くなってから何十年も経っていると、戸籍が廃棄されて取れなくなることが、多々あります。 もし、このような事になれば、法定相続どおりの名義変更をする場合は、相続人の同意なしに手続きできるものが、相続人全員の同意の印鑑が必要になってしまいます。 したがって、遺産分割協議をするのと同じ手続きになってしまうわけです。 01 2007-06-21T13:39:52+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=246 ◆最初に◆ 昨日、親しい社会保険労務士さんが友人の労務士さんをつれて当事務所に来ていただきました。私へその友人を紹介するために。もちろん私も大歓迎です。 業務をするにあたり他士業の方とのネットワ−クは不可欠ですからね。 今回紹介していただいた社労士さんは若くフットワ−クも良さそうです。今後お互いに協力していこうと考えています。 では、今日は今朝の日経新聞に掲載されていた「国民年金の追納制度」について掲載したいと思います。 ◆国民年金の追納制度◆ 新聞に「与党が国民年金の特例納付期限を延長する方針」と掲載されていました。 現行制度では過去２年分しか追納できませんが、５年から１０年程度に延長を検討するようです。 国民年金保険料の納付率が低迷している現状の改善案として期待しているようですね。 年金問題が解決していない段階で過去の未納年金を納める人がどれくらいいるのかは疑問ですが・・・。 ここで現行の「追納制度」を考えてみましょう。 国民年金の保険料は本来時効により2年分までしか、さかのぼって支払うことはできません。 しかし、保険料の全額免除等や若年者納付猶予制度、学生納付特例制度が適用されている期間については１０年間さかのぼって納付することが出来ます。これが「追納」です。 追納する場合、受給資格期間、年金受給額等を考慮して納めてほうが有利なのかを考慮する必要があります。 仮に追納しても、将来の年金制度がどのようになるか分からないのではっきりとした判断は現在では出来ないのが現状です。 社会保険庁や社会保険事務所は現在問い合せ等で苦慮しているみたいですので、お近くの社会保険労務士事務所に相談されるといいのではないでしょうか。（よかったら、社労士さん紹介しますよ） ◆最後に◆ 今日は、税務相談事案と相続税調査事案について事務所で資料作りに苦労しています。 各事案とも今月中には結論を出すべく思案中です。でも、結構楽しんでいます。（ちょっと変ですか？） やはり、この仕事が好きなのでしょうね。 では、今日はこのへんで。 01 2007-06-20T14:21:51+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=245 先月の5/17日よりHPを公開してから、多種多様の相談があった。 私は、遺言書作成・相続・成年後見・会社設立を中心に活動中でありますが、今月は離婚による財産分与及び養育費の請求・セクハラ・消費者契約トラブルという内容のものもありました。 子供の親権を得た女性にとって、離婚時に取り決めた養育費の支払いが滞る・・というのはどうしたものか。男性にも言い分はあると思うが、一番に考えないといけないのは、母子が生活できるかどうか・・が重要である。 結局、離婚した男性へ内容証明書を郵送する事で決着したが、このような問題は増えてきているようだ。責任感の強弱により、母子が幸せに暮せるかどうかである。 01 2007-06-20T12:21:18+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=244 ◆最初に◆ 昨日、税理士会の研修に行ってきました。 研修は、ソラリア西鉄ホテル８階で行われ、内容は「最近における審議・相談事案の問題点と留意点」でした。 研修でちょっと楽しみなのが以前、税理士受験時代に一緒に学んだ方に会えるときがあり、昨日も受験仲間と再会しました、３年ぶりぐらいでお互いの近況を話しました。 今年も、８月７日〜９日で税理士試験が行われます。今年受験される方は毎日大変だとは思いますが、頑張って下さいね。「成せば成る！」です。 では、今日は最近話題の「ふるさと納税」について掲載したいと思います。 ◆ふるさと納税◆ ふるさと納税について、先月２５日に菅義偉総務相が記者会見で「自治体への寄付金を全額控除」する方式で検討するとの考えを示し、翌２６日には福岡市で行われた地元市町長との懇親会で制度導入によって住民税が増えた自治体への地方交付税を減額しない考えも表明しました。 ふるさと納税案が浮上してテレビや新聞で取り上げられてきましたが、実際のところ法改正や徴収事務等で難しいのでしょうね。 そこで、寄付金控除の見直しが有力になってきているようです。もちろん、新しい制度を作るより現行制度を改正したほうが実現は容易だと思います。 もともと、個人住民税の寄付金控除が所得税に比べ対象となる寄付金先も狭く適用下限（切り捨て額）も１０万円と大きいので適用になることが少ないことがあります。 所得税では寄付金控除は平成１８年度税制改正で適用下限が改正前１万円から５千円に引下げられました。（控除額には総所得の３０％の限度額があります。） 又、所得控除から税額控除への変更も議論されているようです。所得控除だと実際減額する税額が高所得の方が多くなりますので、ふるさと納税の趣旨からすると税額控除にしたほうがいいのではないでしょうか。 今後の動向に注目ですね。 (しかし、国も地方も無駄遣いをやめるのがさきでは・・・。） ◆最後に◆ 忙しい日々も過ぎやっと落ち着いて仕事が出来そうです。 このブログも更新回数が以前のように増えるようにがんばらなければ・・・！ では、今日はこのへんで。 01 2007-06-19T08:56:32+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://gy.shigyo.info/inouegyo/?did=243 昨日は、大丸の上にある福岡国際会館で私の所属している「成年後見センターNPOあい愛サポート福岡」が主催する相続・成年後見制度の無料相談会に参加した。 朝１０時から１６時までの長時間だったが、受付開始前から相談者があるほど盛況だった。 事前の広報活動が旨くいったためか、多くの相談が寄せられた。 その中の多くは、成年後見制度に関するものと遺言に関するものがほとんどであった。 成年後見制度の相談については、親族に認知症や結婚もせず一人で暮らしている人の判断力が衰えたときが心配だという相談が多かった。 遺言についての知識については、以前と比べると随分と知識が増した感があるが、成年後見制度については、知識がない方が多かった。 名称や多少の内容は、知っているけど細かいことは分からないという人がほとんどであった。 成年後見制度には、法定後見と任意後見制度があり、法定後見制度は、どういうものが対象になるのか、任意後見制度は、どこで手続きができるの分からない人がほとんどであった。 以下成年後見について纏めてみた。 法定後見制度について 法定後見制度は、判断力が衰えた方を対象とする制度であって、「判断力の衰えている状態によって３つの制度」が用意されている。 判断力が欠けている人→後見類型 判断力が著しく不十分な人→保佐類型 判断力が不十分な方→補佐類型 上記類型の区別は、申し立てた裁判所の鑑定医が判断し、それに基づいて裁判所が審判を下すことになります。 01 2007-06-18T22:58:56+09:00 士業.info shigyo.info 士業.info[inouegyo] http://zeiri.shigyo.info/komori/?did=242 ◆最初に◆ 今週もブログの更新が出来ていませんので、今日ブログ更新のために事務所に来てしまいました。ついでに残務整理と来週の準備をして帰ります。 先週の火曜日に大同生命主催のセミナ−と懇親会があり、私も参加してきました。 大勢の税理士と事務所職員の方の参加で、この中で勝ち抜いて行かなければと気合いを入れ直した今日この頃です。 今日は、昨日あった出来事について掲載したいと思います。 ◆新規面談に感謝！◆ 昨日、当事務所のＨＰをみてご連絡いただいた相談者の方とご面談をさせていただきました。 その方は、税理士さんを探すためネットで色々な税理士事務所ＨＰを見ていたところ、当事務所のＨＰに関心を持っていただいたようです。 税理士事務所のＨＰが数多くあるなか当事務所を選んでいただき感謝ですね。 （ちなみに今年５月末現在、九州北部での税理士登録者は２，８２２人です。） 以前、ヤフ−やグ−グルで当事務所ＨＰをキ−ワ−ド「福岡　税理士」で検索したことがありました。その時はグ−グルで１００位前後、ヤフ−については探すのを諦めたほどでした。 で、昨日の相談者の方のお話しを聞いて今日同じキ−ワ−ドで検索してみました。 その結果は、グ−グルで８７位、ヤフ−についてはなんと３３位、なにもしてないのですが上位あがってきていました。 最近、「貴社のＨＰを検索で上位に出来ますよ」という営業電話がよくかかってきますが丁重にお断りしています。 なにもしていないのに検索が上位に上がってくるとちょっと嬉しいですね。今年の夏にＨＰをリニュ−アルしようかと思っていましたが、考え直す必要もありそうです。 ◆最後に◆ 面談の結果は、今度私がお客様事務所に訪問して具体的提案をさせていただくことになりました。（いい提案が出来そうです。） 新規に顧問契約を締結した場合、すべてのお客様の過去３年分を見直して現状と問題点を把握し、今後の対策や過去の更正の請求等の検討をしております。 そのため、新規のご契約が重なるととても大変ですが、嬉しいことなので楽しんで仕事させていただいています。 今回も無事契約となるといいのですが。 では、今日はこのへんで。